土地增值稅簡介

(一) 課徵範圍：

土地增值稅是對已規定地價之土地，於土地所有權移轉時就其土地自然漲價總數額徵收，或於設定典權時預徵。

(二) 納稅義務人：

項目	納稅人	說明
地為有償移轉時	原所有權人	指移轉時取得相當之代價。例如：買賣、交換、政府照價收買。
土地為無償移轉時	取得所有權	指移轉時，取得土地所有權人並未付出代價。例如：贈與或遺贈。
土地設定典權時	出典人	根據稅法規定，已規定地價之土地設定典權時，出典人須繳納土地增值稅。待回贖時，再要求無息退還原繳稅款

(三) 申報期限：

土地所有權移轉或設定典權時，雙方當事人應在訂定契約之日起三十日內，向土地所在地之稅捐機關申報土地移轉現值，如逾期申報，則以稅捐機關收件日當期之公告土地現值為移轉現值核定應納之土地增值稅。

(四) 申報移轉現值：

納稅義務人及權利人申報移轉或申報設定典權時，以該土地之公告現值為計算基礎；但申報之土地移轉現值超過公告現值者，以自行申報之移轉現值為計算基礎。申報移轉之現值低於公告現值者，得由主管機關照其自行申報之移轉現值收買或照公告現值徵收土地增值稅。

(五) 稅率及應納稅額的計算：

一般用地稅率

稅級別	計算公式
第一級	應徵稅額=土地漲價總數額【超過原規定地價或前次移轉時申報現值（按臺灣地區消費者物價總指數調整後）未達百分之一百者】ｘ稅率（20%）
第二級	應徵稅額=土地漲價總數額【超過原規定地價或前次移轉申報時現值(按臺灣地區消費者物價總指數調整後)在百分之一百以上未達百分之二百者】x【稅率(30%)-【(30%-20%) x 減徵率】】- 累進差額(按臺灣地區清費者物價總指數調整後之原規定地價或前次移轉現值 x A) 註：持有土地年限未超過20年者，無減徵，A 為0.10 持有土地年限超過20年以上者，減徵率為20%，A 為0.08 持有土地年限超過30年以上者，減徵率為30%，A 為0.07 持有土地年限超過40年以上者，減徵率為40%，A 為0.16
第三級	應徵稅額=土地漲價總數額【超過原規定地價或前次移轉時申報現值 (按臺灣地區消費者物價總指數調整後) 在百分之二百以上者】× 【稅率(40%)-[(40%-20%)×減徵率]】- 累進差額(按臺灣地區消費者物價總指數調整後之原規定地價或前次移轉現值 × B) 註：持有土地年限未超過20年者，無減徵，B為0.30 持有土地年限超過20年以上者，減徵率為20%，B為0.24 持有土地年限超過30年以上者，減徵率為30%，B為0.21 持有土地年限超過40年以上者，減徵率為40%，B為0.18

備註：
A：土地漲價總數額　B：原規定地價或前次移轉申報現值 (按物價總指數調整後之總額)

**修正後稅率速算表**
持有年限/稅級別	20年以下	20年以上	30年以上	40年以上
第一級	A x 20%	A x 20%	A x 20%	A x 20%
第二級	A x 30% - B x 10%	A x 28% - B x 8%	A x 27% - B x 7%	A x 26% - B x 6%
第三級	A x 40% - B x 30%	A x 36% - B x 24%%	A x 34% - B x 21%	A x 32% - B x 18%

備註：
A：土地漲價總數額　B：原規定地價或前次移轉申報現值 (按物價總指數調整後之總額)

◎ 說明 / 減徵後稅率=原稅率 - 【(原稅率-最低稅率) x 減徵比率】

持有土地年限超過20年以上者，減徵比率為20%
第二級稅率：28% = 30% -【 (30%-20%) x 20% 】，原累進差額10%同比率減少為8%
第三級稅率：36% = 40% -【 (40%-20%) x 20% 】，原累進差額30%同比率減少為24%
持有土地年限超過30年以上者，減徵比率為30%
第二級稅率：27% = 30% -【 (30%-20%) x 30% 】，原累進差額10%同比率減少為7%
第三級稅率：34% = 40% -【 (40%-20%) x 30% 】，原累進差額30%同比率減少為21%
持有土地年限超過40年以上者，減徵比率為40%
第二級稅率：26% = 30% -【 (30%-20%) x 40% 】，原累進差額10%同比率減少為6%
第三級稅率：32% = 40% -【 (40%-20%) x 40% 】，原累進差額30%同比率減少為18%

自用住宅用地稅率百分之十

(六) 節稅規劃─如何減輕您的土地增值稅

自用住宅用地申請：

一生一次自用住宅用地申請

節稅項目	適用自用住宅用地稅率
適用要件	土地所有權人出售前一年內未曾供營業或出租之住宅用地地上建物須為土地所有權人或其配偶、直系親屬所有，並已在該地辦竣戶籍登記都市土地面積未超過三公畝或非都市土地面積未超過七公畝部分自用住宅建築完成一年內者，其評定房屋現值須達所占基地公告現值百分之十
檢附證件	戶口名簿影本建築改良物證明文件
申請期限	一般買賣案件於申報土地移轉現值時土地現值申報書未註明申請者，於繳款書繳納期限屆滿前單獨申報或無須申報土地移轉現值案件，應於收到稽徵機關通知之次日起三十日內
申請地點	土地所在地之主管稽徵機關
節稅情形	適用百分之十優惠稅率

一生一屋自用住宅用地申請

節稅項目	適用自用住宅用地稅率
適用要件	已適用過一生一次自用住宅用地優惠稅率。出售都市土地面積未超過1.5公畝部分或非都市土地面積未超過3.5公畝部分。出售時土地所有權人與其配偶及未成年子女，無該自用住宅以外之房屋。出售前持有該土地6年以上。土地所有權人或其配偶、未成年子女於土地出售前，在該地設有戶籍且持有該自用住宅連續滿6年。出售前5年無供營業使用或出租。
檢附證件	戶口名簿影本建築改良物證明文件改良土地費用證明文件土地所有權人出售自用住宅用地申請適用土地稅法第34條第5項規定申明書
申請期限	一般買賣案件於申報土地移轉現值時土地現值申報書未註明申請者，於繳款書繳納期限屆滿前單獨申報或無須申報土地移轉現值案件，應於收到稽徵機關通知之次日起三十日內
申請地點	土地所在地之主管稽徵機關
節稅情形	適用百分之十優惠稅率

重購退稅申請：

自用住宅用地重購退稅

節稅項目	自用住宅用地重購退稅
適用要件	土地出售後二年內重購或先購買土地二年內再出售土地新購土地地價超過原出售土地地價扣除土地增值稅後餘額原出售土地及新購土地所有權人同屬一人出售土地及新購土地地上房屋須為土地所有權人或其配偶、直系親屬所有，並且在該地辦竣戶籍登記都市土地面積未超過三公畝或非都市土地面積未超過七公畝部分出售土地於出售前一年內沒有供營業使用或出租行為新購土地自完成登記之日起無出租無供營業使用
檢附證件	原出售土地向地政機關辦理登記時之契約文件影本新購土地向地政機關辦理登記時之契約文件影本出售土地之土地增值稅繳款書收據聯正本出售土地及重購土地之土地及建物所有權狀影本或其他證明文件原出售土地係按一般用地稅率課徵土地增值稅，檢附在該地辦竣戶籍登記之戶口名簿影本及土地所有權人（有）無租賃情形申請書
申請期限	先賣後買者於重購後申請先買後賣者於出售後申請
申請地點	原出售土地之主管稽徵機關
節稅情形	就已繳納的土地增值稅額內，退還不足支付新購土地地價之數額
其他相關規定	重購退稅列卡管制，重購土地五年內再行移轉或改變用途者，補繳原退稅款。重購退稅符合要件，沒有申請次數限制。出售時沒有申請住宅用地稅率課徵者，也可申請重購退稅。同時出售多處自用住宅用地，只要符合要件，可申請重購退稅。重購退稅請求權時效為10年。註:102年5月22日行政程序法第131條修正前，重購退稅請求權時效為5年。於102年5月23日(含該日)以前請求權時效已屆滿5年者，時效消滅；102年5月23日(含該日) 以前請求權時效尚未屆滿5年者，時效延長至10年。

自營廠用地重購退稅

節稅項目	自營工廠用地重購退稅
自營工廠用地重購退稅	土地出售後二年內重購或先購買土地二年內再出售土地新購土地地價超過原出售土地地價扣除土地增值稅後餘額原出售土地及新購土地所有權人同屬一人自營工廠出售另於其他都市計畫工業區或政府編定之工業用地內購地設廠仍供自營工廠使用者
檢附證件	原出售及重購土地向地政機關辦理登記時之契約文件影本原出售及重購土地工廠登記證明文件原出售及重購土地之土地所有權狀影本或其他證明文件原出售及新購土地都市計畫土地分區使用證明或都市計畫外證明文件原出售地土地增值稅繳款書收據聯正本
申請期限	先賣後買者於重購後申請先買後賣者於出售後申請
申請地點	原出售土地之主管稽徵機關
節稅情形	就已繳納的土地增值稅額內，退還不足支付新購土地地價之數額

自耕農業用地重購退稅

節稅項目	自耕農業用地重購退稅
自耕農業用地重購退稅	土地出售後二年內重購或先購買土地二年內再出售土地新購土地地價超過原出售土地地價扣除土地增值稅後餘額原出售土地及新購土地所有權人同屬一人自耕之農業用地出售另行購買仍供自耕之農業用地
檢附證件	原出售及重購土地向地政機關辦理登記時之契約文件影本原出售及重購土地之土地所有權狀影本或其他證明文件都市計畫土地分區使用證明或都市計畫外證明文件重購土地所有權人對重購土地能自耕之證明文件原出售地土地增值稅繳款書收據聯正本
申請期限	先賣後買者於重購後申請先買後賣者於出售後申請
申請地點	原出售土地之主管稽徵機關
節稅情形	就已繳納的土地增值稅額內，退還不足支付新購土地地價之數額

備註：作農業使用之農業用地移轉與自然人，另有不課徵之規定，納稅義務人可考慮選擇適用。

下列土地移轉時，可以免徵或不課徵土地增值稅
- 免徵
  - 各級政府出售或依法贈與之公有土地及各級政府受贈之私有土地。
  - 因繼承而移轉之土地。
  - 私人捐贈供興辦社會福利事業或依法設立私立學校使用之土地。
  - 被徵收之土地。
  - 都市計畫法指定之公共設施保留地尚未被徵收前移轉者。
  - 依法得徵收之私有土地，土地所有權人自願按徵收補償地價售與需地機關者。
- 不課徵
  - 配偶相互贈與之土地，但移轉時需辦理土地現值申報。
  - 作農業使用之農業用地，移轉與自然人時，得申請不課徵土地增值稅。

(六) 節稅規劃─如何減輕您的土地增值稅

納稅義務人以詐術或其他不正當方法逃漏稅捐者，處五年以下有期徒刑、拘役或科或併科新台幣六萬以下罰金。
不依規定期限繳納稅款，每逾三日按滯納數額加徵百分之一滯納金，逾三十日仍未繳納者，移送法務部行政執行處法院強制執行。
土地買賣未辦竣權利移轉登記再行出售者，處再行出售移轉現值百分之二之罰鍰。
依土地稅法第二十八條之一受贈土地之財團法人，有下列情形之一者，除追補應納之土地贈值稅外，並處應納土地增值稅額二倍之罰鍰。
- 未按捐贈目的使用土地者。
- 違反各該事業設立宗旨者。
- 土地收益未全部用於各該事業者。
- 經稽徵機關查獲或經人舉發查明捐贈人有以任何方式取得所捐贈土地之利益者。

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更新日期：112-11-22